آیا همسرتان در انتاریو می‌تواند بدون رضایت شما خانه‌ی خانواده را بفروشد یا به رهن بگذارد؟

نه، اگر با هم ازدواج کرده‌اید و این خانه، خانه‌ی مشترک زناشویی (matrimonial home) شماست. طبق قانون حقوق خانواده‌ی انتاریو (Family Law Act)، یکی از همسران نمی‌تواند حق خود (interest) در خانه‌ی مشترک زناشویی را بفروشد، منتقل کند یا به رهن بگذارد، مگر آنکه همسر دیگر در معامله شرکت کند یا به آن رضایت دهد، یا همسر دیگر در توافق‌نامه‌ی جدایی (separation agreement) از این حقوق صرف‌نظر کرده باشد، یا دادگاه اجازه‌ی آن را بدهد. این قاعده حتی وقتی سند مالکیت فقط به نام یکی از همسران است نیز اعمال می‌شود.

این‌ها حقوقی است که در بخش دوم این قانون آمده و به خودِ خانه مربوط است؛ اینکه ارزش خانه چگونه تقسیم شود محاسبه‌ی جداگانه‌ای است که در صفحه‌ی ما درباره‌ی تقسیم اموال در انتاریو توضیح داده شده است.

چگونه مرحله به مرحله از خانه‌ی خانواده محافظت کنید؟

به دعاوی مربوط به خانه‌ی مشترک زناشویی، دادگاه عالی دادگستری انتاریو (Superior Court of Justice) رسیدگی می‌کند، نه دادگاه انتاریو (Ontario Court of Justice)، چون قانون حقوق خانواده دادگاه انتاریو را در مورد بخش دوم «دادگاه» به حساب نمی‌آورد. در تورنتو این یعنی دادگاه عالی دادگستری انتاریو در 361 University Avenue؛ راهنمای ما درباره‌ی کدام دادگاه خانواده‌ی تورنتو به پرونده‌ی شما رسیدگی می‌کند این تقسیم کار را توضیح می‌دهد، و پرونده‌ی خانه‌هایی که در منطقه‌ی یورک قرار دارند به دادگاه خانواده (Family Court) در نیومارکت می‌رود.

چه ملکی خانه‌ی مشترک زناشویی به حساب می‌آید؟

هر ملکی که یکی از همسران در آن حقی دارد و همسران در حال حاضر، یا در زمان جدایی، معمولاً به عنوان محل سکونت خانواده در آن زندگی می‌کنند یا می‌کردند (ماده‌ی ۱۸). یک زوج می‌تواند بیش از یک خانه‌ی مشترک زناشویی داشته باشد، برای مثال یک خانه و یک ویلا (cottage) که هر دو محل سکونت خانواده بوده‌اند. مالکیت سهم در شرکتی که به دارنده‌ی سهم حق سکونت در یکی از واحدهای مسکونی آن شرکت را می‌دهد، به منزله‌ی داشتن حق در همان واحد است. قواعد بخش دوم درباره‌ی خانه‌های مشترکی اعمال می‌شود که در انتاریو واقع‌اند (ماده‌ی ۲۸(۱))، بنابراین خانه‌ی خانواده در ایران مشمول این قواعد نیست، هرچند ارزش آن همچنان در تقسیم برابر ارزش اموال (equalization) به حساب می‌آید.

قاعده‌ی رضایت دقیقاً چه چیزهایی را در بر می‌گیرد؟

هر دو همسر، صرف‌نظر از اینکه مالک خانه کیست، حق برابر برای سکونت (right to possession) در خانه‌ی مشترک زناشویی دارند (ماده‌ی ۱۹). اگر فقط یکی از همسران مالک باشد، حق سکونت همسر دیگر حقی شخصی است و وقتی دیگر همسر هم نباشند، برای مثال با طلاق، پایان می‌یابد، مگر آنکه توافق‌نامه‌ی جدایی یا حکم دادگاه ترتیب دیگری تعیین کرده باشد. قرارداد ازدواج (marriage contract) نمی‌تواند این حقوق بخش دوم را از بین ببرد (ماده‌ی ۵۲(۲)).

اگر خانه با وجود این قاعده فروخته یا به رهن گذاشته شود چه می‌شود؟

دادگاه می‌تواند معامله را ابطال کند (set aside) و حق را، با شرایطی که خودش تعیین می‌کند، به حالت قبل برگرداند (مواد ۲۱(۲) و ۲۳(d)). اما محدودیت مهمی وجود دارد: معامله را نمی‌توان در برابر خریدار یا وام‌دهنده‌ای ابطال کرد که آن حق را در برابر پرداخت عوض، با حسن نیت (good faith) و بدون اطلاع از اینکه ملک خانه‌ی مشترک زناشویی بوده، به دست آورده است. اظهار کتبی فروشنده یا رهن‌دهنده، برای مثال اینکه همسر کسی نیست یا ملک محل سکونت خانواده نیست، دلیل کافی بر خانه‌ی مشترک نبودن ملک به حساب می‌آید، مگر آنکه خریدار یا وام‌دهنده خلاف آن را می‌دانسته است (ماده‌ی ۲۱(۳)).

به همین دلیل زود اقدام کردن اهمیت دارد. اگر همسرتان بتواند اظهارنامه‌ی خلاف واقعی امضا کند و خریدار یا وام‌دهنده‌ای با حسن نیت به آن اتکا کند، ممکن است معامله پابرجا بماند، و آنچه برای شما می‌ماند ادعایی علیه همسرتان است، نه خودِ خانه.

چگونه می‌توانید از خودتان محافظت کنید؟

• اعلام خانه‌ی مشترک را ثبت کنید. یکی از همسران یا هر دو می‌توانند ملکی را با فرم مقرر به عنوان خانه‌ی مشترک زناشویی اعلام کنند و این اعلام را در اداره‌ی ثبت املاک (Land Registry Office) ثبت کنند (ماده‌ی ۲۰). اعلامی که ثبت شده باشد، در سوابق ثبتی آن ملک دیده می‌شود.
• از دادگاه حکم بخواهید. در یک پرونده‌ی خانوادگی، دادگاه می‌تواند تعیین کند که ملکی خانه‌ی مشترک زناشویی هست یا نه و تا چه محدوده‌ای را در بر می‌گیرد، و می‌تواند معامله‌ای را که بدون رضایت انجام شده ابطال کند (ماده‌ی ۲۳). احکام صادرشده بر اساس بخش دوم را می‌توان روی ملک ثبت کرد (ماده‌ی ۲۷).
• اخطارهای مربوط به رهن را همچنان دنبال کنید. همسری که حق سکونت دارد، اگر وام‌دهنده بخواهد رهن، حق وثیقه (lien) یا هر حق دیگری را که بر خانه دارد اجرا کند، همان حقی را دارد که مالک برای دریافت اخطار و بازخرید رهن (redeem) دارد (ماده‌ی ۲۲).

چک‌لیست هفته‌ی اول جدایی ما موضوع خانه را در کنار سایر قدم‌های اولیه پس از جدایی قرار می‌دهد.

اگر همسرتان به فروشی معقول رضایت ندهد چه؟

این قاعده در هر دو جهت عمل می‌کند. دادگاه می‌تواند بدون رضایت یکی از همسران اجازه‌ی فروش یا رهن را بدهد، اگر آن همسر پیدا نشود یا در دسترس نباشد، توانایی دادن یا ندادن رضایت را نداشته باشد، یا بی‌دلیل از دادن رضایت خودداری کند. دادگاه می‌تواند شرایطی هم تعیین کند، مانند فراهم کردن محل سکونت مشابه دیگری یا پرداخت مبلغی به جای آن (ماده‌ی ۲۳(b)).

آیا خانه در تقسیم برابر ارزش اموال به شکل متفاوتی حساب می‌شود؟

بله. هنگام محاسبه‌ی دارایی خالص خانوادگی (net family property)، همسری که اموال دیگری را با خود به ازدواج آورده می‌تواند ارزش آن‌ها در تاریخ ازدواج را کسر کند، اما ارزش خانه‌ی مشترک زناشویی را نه (ماده‌ی ۴(۱)). هدیه یا ارثی که در دوران ازدواج دریافت شده از دارایی خالص خانوادگی مستثناست، مگر آنکه همان خانه‌ی مشترک زناشویی باشد یا در آن به کار رفته باشد (بندهای ۱ و ۵ ماده‌ی ۴(۲)). دعاوی تقسیم برابر ارزش اموال نیز مهلت‌های قطعی دارند؛ ببینید مهلت‌ها در پرونده‌های خانوادگی انتاریو. برای خانه‌ها و اموال دیگر در خارج از کانادا، بخوانید آیا اموال در ایران در انتاریو به حساب می‌آید.

آیا این قواعد از زوج‌های ازدواج‌نکرده هم حمایت می‌کند؟

نه. بخش دوم قانون حقوق خانواده همان تعریف کلی «همسر» در این قانون را به کار می‌برد، یعنی کسانی که با یکدیگر ازدواج کرده‌اند (ماده‌ی ۱(۱)). زوج‌های ازدواج‌نکرده‌ای که نامشان در سند مالکیت نیست، برای حفاظت از حق خود در خانه باید درباره‌ی راه‌های دیگر مشاوره بگیرند، و حقوق آن‌ها درباره‌ی نفقه در نفقه‌ی همسر غیررسمی در انتاریو توضیح داده شده است.

چه عواملی پاسخ را تغییر می‌دهد؟

• اینکه ازدواج کرده‌اید یا نه. بخش دوم از همسران به معنای ماده‌ی ۱(۱) حمایت می‌کند، یعنی کسانی که ازدواج کرده‌اند.
• محل خانه. بخش دوم فقط درباره‌ی خانه‌های مشترکی اعمال می‌شود که در انتاریو واقع‌اند (ماده‌ی ۲۸(۱)).
• اینکه از حقوق خود صرف‌نظر کرده‌اید یا نه. توافق‌نامه‌ی جدایی می‌تواند حقوق بخش دوم را ساقط کند؛ قرارداد ازدواج نمی‌تواند آن‌ها را محدود کند (ماده‌ی ۲۱(۱)(b) و ماده‌ی ۵۲(۲)).
• اینکه اعلام خانه‌ی مشترک ثبت شده است یا نه. اعلام خانه تعیین می‌کند که برای کدام ملک رضایت لازم است (ماده‌ی ۲۰ و ماده‌ی ۲۱(۱)(d)).
• اینکه خریدار یا وام‌دهنده با حسن نیت عمل کرده است یا نه. معامله را نمی‌توان در برابر کسی ابطال کرد که در برابر پرداخت عوض، با حسن نیت و بدون اطلاع، حق را به دست آورده است (ماده‌ی ۲۱(۲)).
• اینکه هنوز همسر یکدیگر هستید یا نه. حق سکونت همسری که مالک نیست با طلاق پایان می‌یابد، مگر آنکه توافق‌نامه یا حکم دادگاه ترتیب دیگری تعیین کرده باشد (ماده‌ی ۱۹(۲)).

یک مثال

برای مثال، زوجی را در وان در نظر بگیرید که خانه‌شان فقط به نام شوهر است. پس از جدایی، زن از یکی از همسایه‌ها می‌شنود که شوهرش خانه را برای فروش گذاشته و قصد دارد پول را به خارج از کشور بفرستد. زن مدارک آگهی فروش را امضا نمی‌کند. او از طریق وکیلش اعلام خانه به عنوان خانه‌ی مشترک زناشویی را روی سند مالکیت ثبت می‌کند، تا هر خریدار یا وام‌دهنده‌ای که سوابق سند را بررسی کند آن را ببیند. سپس در دادگاه خانواده در نیومارکت پرونده‌ای آغاز می‌کند، تقسیم برابر ارزش اموال را مطالبه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد درباره‌ی مسائل مربوط به خانه تصمیم بگیرد. اگر شوهر پیش‌تر با این ادعای خلاف واقع که متأهل نیست قرارداد رهنی امضا کرده بود، دادگاه می‌توانست آن را ابطال کند، اما نه در برابر وام‌دهنده‌ای که با حسن نیت به اظهار او اتکا کرده بود؛ به همین دلیل سرعت عمل اهمیت داشت. راهنمای ما درباره‌ی روند پرونده‌های خانوادگی در منطقه‌ی یورک این دادگاه را توضیح می‌دهد. این نمونه‌ای فرضی برای توضیح مراحل است، نه پیش‌بینی نتیجه‌ی هیچ پرونده‌ای.

مردم درباره‌ی خانه‌ی خانواده چه اشتباه‌هایی می‌کنند؟

1. بیرون رفتن از خانه با این تصور که خانه حالا متعلق به همسر دیگر است. هر دو همسر حق برابر سکونت خود را حفظ می‌کنند.
2. امضای رضایت‌نامه یا «اظهارنامه‌ی وضعیت همسری» بدون خواندن آن، برای مثال هنگام گرفتن وام مجدد از بانک.
3. عقب انداختن ثبت اعلام خانه‌ی مشترک تا پس از نهایی شدن معامله.
4. تصور اینکه این قواعد شامل خانه‌ای در ایران یا کشوری دیگر هم می‌شود. دامنه‌ی بخش دوم به مرزهای انتاریو محدود است.
5. تصور اینکه همسران غیررسمی (common-law) همین حقوق را دارند. ندارند.

این هفته چه کار کنید

1. سوابق سند مالکیت خانه را جست‌وجو کنید، یا از یک وکیل بخواهید این کار را انجام دهد، تا ببینید سند به نام چه کسی است و چه چیزهایی روی آن ثبت شده است.
2. از هر مدرک مربوط به آگهی فروش، رهن یا وام مجدد که از شما خواسته می‌شود امضا کنید، نسخه‌ای نگه دارید.
3. درباره‌ی ثبت اعلام خانه‌ی مشترک از یک وکیل بپرسید.
4. اخطارهای رهن و مالیات مربوط به خانه را همچنان دنبال کنید.
5. ارزش خانه و مانده‌ی وام رهنی را در تاریخ جدایی برای صورت‌وضعیت مالی خود یادداشت کنید.

پرسش‌های متداول

آیا همسرم می‌تواند قفل‌ها را عوض کند یا مرا از خانه بیرون کند؟

هر دو همسرِ رسمی، صرف‌نظر از اینکه مالک خانه کیست، حق برابر برای سکونت در خانه‌ی مشترک زناشویی دارند (ماده‌ی ۱۹). اختلاف بر سر اینکه پس از یک درگیری خانگی چه کسی در خانه بماند، هم مسائل کیفری و هم مسائل خانوادگی را در بر می‌گیرد و نیاز به مشاوره‌ی فوری دارد.

آیا ویلا هم خانه‌ی مشترک زناشویی به حساب می‌آید؟

ممکن است، اگر خانواده معمولاً به عنوان محل سکونت خانواده در آن زندگی می‌کرد. یک زوج می‌تواند بیش از یک خانه‌ی مشترک زناشویی داشته باشد (ماده‌ی ۱۸).

آیا همسرم می‌تواند برای پرداخت بدهی‌های خودش خانه را به رهن بگذارد؟

نه، مگر با رضایت شما، با صرف‌نظر کردن شما از این حقوق در توافق‌نامه‌ی جدایی، یا با حکم دادگاه (ماده‌ی ۲۱(۱)).

اگر همسرم خارج از کشور باشد و نتواند فروشی را که هر دو می‌خواهیم امضا کند چه؟

دادگاه می‌تواند اجازه‌ی فروش را بدهد، اگر یکی از همسران پیدا نشود یا در دسترس نباشد، یا بی‌دلیل از دادن رضایت خودداری کند (ماده‌ی ۲۳(b)).

آیا ثبت اعلام خانه‌ی مشترک جلوی فروش را به‌کلی می‌گیرد؟

این کار خریداران و وام‌دهندگان را از وضعیت ملک آگاه می‌کند، و در نتیجه هر کسی که سوابق سند را بررسی کند دیگر نمی‌تواند به حسن نیت خود استناد کند. فروش با رضایت شما یا با حکم دادگاه همچنان می‌تواند انجام شود.

آیا مهریه یا قرارداد ازدواج من این قواعد را تغییر می‌دهد؟

قرارداد ازدواج نمی‌تواند حقوق یک همسر بر اساس بخش دوم را محدود کند (ماده‌ی ۵۲(۲)). با مهریه مانند یک قرارداد رفتار می‌شود؛ ببینید آیا مهریه در انتاریو قابل اجراست.

موسسه‌ی حقوقی سربازوطن در موضوعات مربوط به خانه‌ی مشترک زناشویی و تقسیم اموال، به فارسی، انگلیسی یا فرانسه، وکالت همسران را بر عهده می‌گیرد. با +1 (416) 628-2041 تماس بگیرید یا از طریق صفحه‌ی تماس با ما در ارتباط باشید.