صاحبخانه از شمای تازه‌وارد چند ماه اجاره‌ی پیش‌پرداخت می‌خواهد: قانون انتاریو چه می‌گوید؟

در انتاریو، تنها ودیعه‌ای که موجر می‌تواند بخواهد، ودیعه‌ی اجاره است و این ودیعه نمی‌تواند از اجاره‌ی یک ماه بیشتر باشد. هر پول دیگری که به‌عنوان پشتوانه از شما گرفته شود، طبق قانون مجاز نیست. اگر بیش از حد قانونی پرداخته‌اید، می‌توانید ظرف یک سال از هیئت موجر و مستأجر بازگرداندن آن را بخواهید.

این صفحه فقط قانون انتاریو و کانادا را توضیح می‌دهد، نه قانون ایران. ممکن است با رسم «رهن و اجاره» آشنا باشید که در آن مبلغ بزرگی نزد صاحبخانه سپرده می‌شود؛ قانون انتاریو چنین ودیعه‌ای را نمی‌شناسد.

بسیاری از تازه‌واردها هنوز سابقه‌ی اعتباری یا سابقه‌ی اجاره در کانادا ندارند. برخی صاحبخانه‌ها در این حالت سه، شش یا حتی دوازده ماه اجاره را از پیش می‌خواهند و مستأجر نگران می‌پذیرد، چون فکر می‌کند چاره‌ای ندارد. این راهنما توضیح می‌دهد قانون اجاره‌های مسکونی مصوب ۲۰۰۶ (Residential Tenancies Act, 2006) دقیقاً چه اجازه‌ای به موجر می‌دهد، کجا ساکت است، و اگر پول بیشتری داده‌اید چه کنید. برای آشنایی کلی با حقوق مستأجر، صفحه‌ی موجر و مستأجر را ببینید.

موجر در انتاریو چه پولی را می‌تواند بخواهد و چه پولی را نه؟

ماده‌ی ۱۰۵(۱) قانون می‌گوید تنها ودیعه‌ی تأمینی (security deposit) که موجر می‌تواند دریافت کند، ودیعه‌ی اجاره (rent deposit) است. طبق ماده‌ی ۱۰۶، موجر فقط در صورتی می‌تواند این ودیعه را بخواهد که پیش از بستن قرارداد اجاره یا هنگام آن بخواهد، و مبلغ آن نباید از اجاره‌ی یک دوره‌ی اجاره یا اجاره‌ی یک ماه، هر کدام کمتر است، بیشتر باشد. جدول زیر بقیه‌ی موارد رایج را نشان می‌دهد.

آیا موجر می‌تواند چند ماه اجاره را از پیش بخواهد؟

قانون، ودیعه‌ی تأمینی را بر اساس کارکرد پول تعریف می‌کند، نه نامی که روی آن گذاشته می‌شود. طبق ماده‌ی ۱۰۵(۲)، ودیعه‌ی تأمینی یعنی پول، مال یا حقی که از طرف مستأجر به موجر داده می‌شود تا به‌عنوان پشتوانه‌ی انجام تعهد یا پرداخت بدهی مستأجر نگه داشته شود، یا پس از تحقق شرطی به مستأجر برگردد. چنین پولی، جز ودیعه‌ی اجاره‌ی یک‌ماهه، مجاز نیست. هر بندی هم در قرارداد اجاره که با قانون مغایر باشد باطل است (ماده‌ی ۴(۱))، و قانون برخلاف هر توافق یا چشم‌پوشی شما اعمال می‌شود (ماده‌ی ۳(۱)).

ماده‌ی ۱۳۴(۱) هم موجر را از گرفتن یا خواستن هر حق ورود، کمیسیون، پاداش، جریمه، ودیعه‌ی کلید یا مبلغ مشابه منع می‌کند، چه قابل استرداد باشد و چه نباشد، مگر در استثناهای آیین‌نامه‌ی ۵۱۶/۰۶. این استثناها محدودند، مانند ودیعه‌ی کلید قابل استرداد یا هزینه‌ی اداری حداکثر ۲۰ دلار برای چک برگشتی. خواستن یا دریافت ودیعه‌ی تأمینی برخلاف ماده‌ی ۱۰۵ و گرفتن مبالغ ممنوع طبق ماده‌ی ۱۳۴، در ماده‌ی ۲۳۴ این قانون تخلف (offence) شمرده شده است. جریمه‌ی آن برای یک فرد تا ۱۰۰٬۰۰۰ دلار و برای شرکت تا ۵۰۰٬۰۰۰ دلار است (ماده‌ی ۲۳۸).

اگر خودتان بخواهید چند ماه را از پیش بپردازید چه؟

نه قانون اجاره‌های مسکونی، نه آیین‌نامه‌ی عمومی آن (O. Reg. 516/06) و نه صفحه‌ی «اجاره در انتاریو: حقوق شما» در وب‌سایت دولت انتاریو، درباره‌ی اجاره‌ای که مستأجر به میل خودش از پیش بپردازد حکم صریحی ندارند. پس این صفحه نمی‌گوید چنین پرداختی مجاز است یا نیست. آنچه روشن است این است که موجر فقط ودیعه‌ی یک‌ماهه را می‌تواند به‌عنوان پشتوانه بخواهد، و حقوق شما با امضای هیچ توافقی از بین نمی‌رود.

اگر با این حال تصمیم دارید پیش‌پرداخت بدهید، دست‌کم این کارها را بکنید: در قرارداد بنویسید هر مبلغ اجاره‌ی کدام ماه است، برای هر پرداخت رسید بگیرید (موجر طبق ماده‌ی ۱۰۹ باید به درخواست شما رسید رایگان بدهد)، و پیش از پرداخت با وکیل مشورت کنید. اگر خانه را از دست بدهید یا موجر آن را بفروشد، بازگرداندن پول پیش‌پرداخت ممکن است به اختلاف بکشد.

اگر بیش از حد قانونی پول خواسته‌اند یا گرفته‌اند، مرحله به مرحله چه کنید؟

1. ببینید قانون اجاره شامل شما می‌شود یا نه. اگر باید آشپزخانه یا حمام را با مالک، همسر، فرزند یا پدر و مادر او که در همان ساختمان زندگی می‌کنند مشترک استفاده کنید، این قانون شامل شما نمی‌شود (بند (i) ماده‌ی ۵). در این حالت هیئت موجر و مستأجر مرجع رسیدگی نیست و ممکن است موضوع یک اختلاف قراردادی باشد؛ صفحه‌ی دعاوی قراردادی را ببینید.
2. همه چیز را مکتوب کنید. پیام‌ها، آگهی، رسیدها و قرارداد را نگه دارید. بیشتر موجرهای خصوصی باید از قرارداد اجاره‌ی استاندارد (standard lease) استفاده کنند. اگر آن را نگرفته‌اید، کتبی درخواست کنید؛ موجر باید ظرف ۲۱ روز آن را بدهد.
3. کتبی درخواست بازپرداخت کنید. مبلغ اضافه، تاریخ پرداخت و مواد ۱۰۵ و ۱۳۴ قانون را در نامه بنویسید.
4. به هیئت موجر و مستأجر درخواست بدهید. مستأجر یا حتی مستأجر آینده (prospective tenant) می‌تواند از هیئت موجر و مستأجر (Landlord and Tenant Board) بخواهد که موجر پولی را که برخلاف قانون گرفته یا نگه داشته پس بدهد (ماده‌ی ۱۳۵). فرم آن T1 است.
5. مهلت را از دست ندهید. درخواستی که بیش از یک سال پس از گرفتن یا نگه داشتن غیرقانونی پول ثبت شود، پذیرفته نمی‌شود (ماده‌ی ۱۳۵(۴)).
6. هزینه را بپردازید و برای جلسه آماده شوید. هزینه‌ی ثبت فرم T1 طبق جدول هیئت ۵۳ دلار، یا ۴۸ دلار از طریق سامانه‌ی آنلاین دیوان‌های اداری انتاریو (Tribunals Ontario Portal)، است. هیئت می‌تواند پیش از جلسه‌ی رسیدگی، جلسه‌ی میانجی‌گری (mediation) هم برگزار کند.

طبق راهنمای فرم T1، بیشترین مبلغی که هیئت می‌تواند حکم دهد ۵۰٬۰۰۰ دلار است. برای مبالغ بیشتر باید به دادگاه رفت؛ صفحه‌ی دعاوی حقوقی را ببینید. اگر اختلاف شما با موجر خارج از قانون اجاره است و مبلغ کم است، صفحه‌ی دادگاه دعاوی کوچک را بخوانید.

تازه‌وارد بدون سابقه‌ی اعتباری به جای پول اضافه چه می‌تواند ارائه کند؟

ماده‌ی ۱۰ قانون اجاره و آیین‌نامه‌ی O. Reg. 290/98 که بر پایه‌ی قانون حقوق بشر انتاریو (Human Rights Code) تصویب شده، روش‌های مجاز گزینش مستأجر را مشخص می‌کنند. موجر می‌تواند معرفی‌نامه‌ی اعتباری، سابقه‌ی اجاره و اجازه‌ی اعتبارسنجی بخواهد. اطلاعات درآمد را فقط در کنار این‌ها می‌تواند بخواهد، مگر آنکه بعد از درخواست، فقط اطلاعات درآمد به دستش برسد. موجر همچنین می‌تواند ضامن (guarantee) برای پرداخت اجاره بخواهد. پس به جای چند ماه پول نقد، می‌توانید نامه‌ی کار، مدارک درآمد یا پس‌انداز، معرفی‌نامه از صاحبخانه‌ی قبلی، حتی در ایران، و یک ضامن پیشنهاد کنید.

ماده‌ی ۲(۱) قانون حقوق بشر انتاریو هم می‌گوید هر کس حق دارد در سکونت در محل اجاره‌ای، بدون تبعیض به دلیل نژاد، تبار، زادگاه (place of origin)، رنگ پوست، قومیت، تابعیت، عقیده‌ی دینی و دیگر زمینه‌های نام‌برده، رفتار برابر ببیند. این حمایت در محیط کار هم وجود دارد؛ ببینید اگر کارفرما به خاطر فارسی صحبت کردن یا لهجه با شما رفتار متفاوتی دارد. یک استثنا مهم است: اگر باید آشپزخانه یا حمام را با مالک یا خانواده‌اش که در همان خانه زندگی می‌کنند مشترک استفاده کنید، این حق در آن واحد اعمال نمی‌شود (ماده‌ی ۲۱(۱)).

ودیعه‌ی یک‌ماهه پس از پرداخت چه می‌شود؟

ودیعه‌ی اجاره، که بسیاری آن را «اجاره‌ی ماه آخر» می‌نامند، باید برای اجاره‌ی آخرین دوره‌ی اجاره مصرف شود (ماده‌ی ۱۰۶(۱۰)). موجر باید هر سال بر آن سود بپردازد، با نرخی برابر با سقف افزایش سالانه‌ی اجاره (rent increase guideline) که هنگام سررسید پرداخت در جریان است (ماده‌ی ۱۰۶(۶)). اگر این سود پرداخت نشود، می‌توانید آن را از اجاره‌ی بعدی کم کنید (ماده‌ی ۱۰۶(۹)). اگر موجر واحد خالی را تحویل ندهد، باید ودیعه را پس بدهد (ماده‌ی ۱۰۷(۱)).

چه عواملی پاسخ را تغییر می‌دهد؟

• اشتراک آشپزخانه یا حمام با مالک. در این حالت قانون اجاره شامل شما نمی‌شود (ماده‌ی ۵) و حمایت قانون حقوق بشر در سکونت هم استثنا دارد (ماده‌ی ۲۱(۱)).
• کارکرد واقعی پول. پولی که به‌عنوان پشتوانه یا برای بازگشت پس از شرطی نگه داشته شود، ودیعه‌ی تأمینی است (ماده‌ی ۱۰۵(۲)).
• زمان درخواست ودیعه. ودیعه‌ی اجاره باید پیش از بستن قرارداد یا هنگام آن خواسته شود (ماده‌ی ۱۰۶(۱)).
• دوره‌ی اجاره. اگر اجاره هفتگی است، سقف ودیعه اجاره‌ی یک هفته است (ماده‌ی ۱۰۶(۲)).
• زمان گذشته از پرداخت. پس از یک سال، هیئت دستور بازپرداخت نمی‌دهد (ماده‌ی ۱۳۵(۴)).
• مبلغ مورد ادعا. سقف حکم هیئت ۵۰٬۰۰۰ دلار است (راهنمای فرم T1).

یک مثال

برای مثال، سارا و همسرش، کیوان، سه ماه پیش از تهران به تورنتو آمده‌اند و یک آپارتمان دوخوابه با اجاره‌ی ماهانه‌ی ۲٬۶۰۰ دلار پیدا کرده‌اند. صاحبخانه می‌گوید چون سابقه‌ی اعتباری ندارند، باید شش ماه اجاره را از پیش بدهند و ۵۰۰ دلار هم «ودیعه‌ی خسارت» بگذارند. سارا قانون را می‌خواند و پیشنهاد دیگری می‌دهد: ودیعه‌ی اجاره‌ی یک‌ماهه، نامه‌ی کار کیوان، صورت‌حساب پس‌انداز، معرفی‌نامه‌ی صاحبخانه‌ی قبلی‌شان و یک ضامن. صاحبخانه می‌پذیرد، قرارداد اجاره‌ی استاندارد امضا می‌شود و سارا برای ودیعه رسید می‌گیرد. اگر آن‌ها پیش‌تر ۵۰۰ دلار ودیعه‌ی خسارت پرداخته بودند، می‌توانستند ظرف یک سال با فرم T1 بازگرداندن آن را از هیئت بخواهند. این نمونه‌ای فرضی برای توضیح قانون است، نه پیش‌بینی نتیجه‌ی هیچ پرونده‌ای.

چه اشتباه‌هایی رایج است؟

1. پرداخت نقدی بدون رسید. طبق ماده‌ی ۱۰۹، موجر باید به درخواست شما رسید رایگان بدهد.
2. پذیرفتن «ودیعه‌ی خسارت» یا «ودیعه‌ی حیوان خانگی». این ودیعه‌ها مجاز نیستند (ماده‌ی ۱۰۵(۱)).
3. فکر اینکه امضای قرارداد، حق شما را از بین می‌برد. بند مغایر با قانون باطل است (ماده‌ی ۴(۱)).
4. دادن چک‌های تاریخ‌دار چون «همه می‌دهند». موجر نمی‌تواند آن را الزامی کند (ماده‌ی ۱۰۸).
5. صبر بیش از یک سال. درخواست بازپرداخت پس از یک سال پذیرفته نمی‌شود (ماده‌ی ۱۳۵(۴)).

این هفته چه کنید

1. هر مبلغی را که پرداخته‌اید با تاریخ و روش پرداخت فهرست کنید.
2. رسید هر پرداختی را که ندارید، کتبی از موجر بخواهید.
3. اگر قرارداد اجاره‌ی استاندارد نگرفته‌اید، کتبی درخواست کنید.
4. نامه‌ی کار، مدارک پس‌انداز و نام یک ضامن را آماده کنید.
5. تاریخ یک‌سالگی پرداخت اضافه را در تقویم بنویسید.
6. اگر پول اضافه داده‌اید، پیش از ثبت فرم T1 با وکیل مشورت کنید.

پرسش‌های متداول

آیا موجر می‌تواند به خاطر نداشتن سابقه‌ی اعتباری، به من خانه ندهد؟

موجر می‌تواند سابقه‌ی اعتباری، سابقه‌ی اجاره و اطلاعات درآمد را بسنجد و بر اساس آن‌ها مستأجر را انتخاب کند یا نپذیرد (آیین‌نامه‌ی O. Reg. 290/98، ماده‌ی ۱). اما نمی‌تواند به دلیل زادگاه، قومیت یا تابعیت شما تبعیض بگذارد (قانون حقوق بشر، ماده‌ی ۲(۱)).

آیا هیئت موجر و مستأجر به پرونده‌ی کسی که هنوز به خانه نرفته رسیدگی می‌کند؟

بله. مستأجر آینده هم می‌تواند برای بازگرداندن پول غیرقانونی درخواست بدهد (ماده‌ی ۱۳۵(۲)). اگر موجر شما را به خانه راه نداده و ودیعه را پس نداده، همین فرم T1 کاربرد دارد.

اگر موجر بعد از گرفتن ودیعه قفل را عوض کند یا مرا بیرون کند چه؟

موجر بدون حکم هیئت نمی‌تواند شما را بیرون کند. اگر قفل را عوض کرده است، بخوانید موجر قفل را عوض کرده است: چه می‌توانید بکنید.

اگر موجر بگوید خانه را برای خودش می‌خواهد، پیش‌پرداخت من چه می‌شود؟

اخطار پایان اجاره برای سکونت خود موجر قواعد جداگانه‌ای دارد. ببینید موجر برای سکونت خودش فرم N12 داده است. اگر مبلغی پرداخته‌اید که به ماه‌های پس از خروج مربوط است، بازگرداندن آن را کتبی بخواهید.

اگر موجر بخواهد خانه را برای نوسازی خالی کنم چه؟

تخلیه برای نوسازی هم قواعد خودش را دارد، از جمله حق بازگشت. بخوانید با فرم N13 از شما خواسته‌اند خانه را تخلیه کنید.

آیا در هیئت موجر و مستأجر می‌توانم به فارسی صحبت کنم؟

به گفته‌ی دیوان‌های اداری انتاریو (Tribunals Ontario)، درخواست مترجم از جمله تمهیداتی (accommodation) است که می‌توانید برای شرکت در رسیدگی بخواهید؛ آن را پیش از جلسه درخواست کنید. شماره‌ی رایگان هیئت طبق وب‌سایت دولت انتاریو 1-888-332-3234 است. اگر کار به دادگاه کشید، ببینید آیا دادگاه انتاریو برای شما مترجم شفاهی فارسی فراهم می‌کند.

سورنا سربازوطن وکیلی فارسی‌زبان است و می‌توانید درباره‌ی ودیعه و اجاره‌ی پیش‌پرداخت به فارسی، انگلیسی یا فرانسه با او گفت‌وگو کنید. نخستین جلسه با موسسه‌ی حقوقی سربازوطن محرمانه تلقی می‌شود. با شماره‌ی +1 (416) 628-2041 تماس بگیرید یا از طریق صفحه‌ی تماس با ما در ارتباط باشید.