با فرم N13 برای نوسازی از شما خواسته‌اند خانه را تخلیه کنید: آیا در انتاریو می‌توانید برگردید؟

بله، اگر این حق را به‌موقع حفظ کنید. مستأجری که برای تعمیرات اساسی یا نوسازی اخطار فرم N13 دریافت می‌کند، حق تقدم بازگشت به واحد را دارد، با اجاره‌ای نه بیشتر از مبلغی که موجر اگر این وقفه پیش نمی‌آمد می‌توانست بگیرد؛ اما فقط اگر پیش از نقل مکان، کتباً به موجر اطلاع دهید. از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶، پس از چنین اطلاعی، موجر باید شما را از تاریخ پایان کار باخبر نگه دارد و دست‌کم ۶۰ روز برای بازگشت به واحد به شما مهلت بدهد.

فرم N13 فرمی از هیئت موجر و مستأجر (Landlord and Tenant Board) است که موجر با آن به اجاره پایان می‌دهد تا واحد را تخریب کند، کاربری آن را به غیرمسکونی تغییر دهد، یا تعمیرات یا نوسازی‌ای انجام دهد که آن‌قدر گسترده است که به پروانه‌ی ساختمان (building permit) و واحد خالی نیاز دارد. وقتی اخطار برای نوسازی است اما کار در واقع راهی برای پایان دادن به اجاره و اجاره دادن دوباره‌ی واحد با قیمت بالاتر است، به آن «تخلیه به بهانه‌ی نوسازی» (renoviction) می‌گویند. قانون اجاره‌های مسکونی مصوب ۲۰۰۶ (Residential Tenancies Act, 2006) با مهلت‌های اخطار، غرامت (compensation)، حق بازگشت و راه‌های جبران برای سوءنیت (bad faith) به این مشکل پاسخ می‌دهد. این راهنما هر یک از این‌ها را برای مستأجران تورنتو و منطقه‌ی یورک توضیح می‌دهد، از جمله خانواده‌های فارسی‌زبانی که شاید با موجر، پیمانکار یا مدیر ساختمان به زبانی غیر از زبان اول خود سروکار دارند. صفحه‌ی اصلی ما درباره‌ی اختلافات موجر و مستأجر مشکلات دیگر را پوشش می‌دهد.

فرم N13 مرحله به مرحله چه چیزهایی را لازم دارد؟

اطلاعیه‌ی اجرایی هیئت (operational update) در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ همین وظایف جدید را شرح می‌دهد: اعلام تاریخ تخمینی پایان کار «بی‌درنگ»، اطلاع‌رسانی هنگام تغییر آن تاریخ، اطلاع کتبی پس از پایان کار، و ۶۰ روز مهلت برای سکونت دوباره. این اطلاعیه همچنین می‌گوید اگر موجر اطلاعات لازم یا مهلت ۶۰ روزه را ندهد، فرض بر این است که موجر حق تقدم بازگشت را به مستأجر نداده است.

چه مقدار غرامت باید پرداخت شود؟

برای تخریب یا تغییر کاربری به کاربری غیرمسکونی، مبلغ در مجتمعی با پنج واحد یا بیشتر اجاره‌ی سه ماه یا واحد قابل قبول دیگر، و در مجتمع کوچک‌تر اجاره‌ی یک ماه یا واحد قابل قبول دیگر است، مگر آنکه تخریب به حکم قانون دیگری دستور داده شده باشد (ماده‌ی ۵۲). هر مبلغی که باید پرداخت شود، حداکثر تا تاریخ پایان اجاره که در اخطار آمده باید پرداخت شود (ماده‌ی ۵۵.۱)، و تا پرداخت نشده، هیئت نمی‌تواند حکم تخلیه صادر کند (ماده‌ی ۸۳(۴) و (۵)). صفحه‌ی دولت انتاریو برای مستأجران آن را خلاصه کرده است: اگر موجر برای نوسازی، تعمیر، تخریب یا تغییر کاربری شما را تخلیه کند، باید به شما غرامت بپردازد.

اگر اجازه‌ی بازگشت ندهند، یا کار هرگز انجام نشود چه؟

دو نوع درخواست به هیئت، که هر دو با فرم T5 ثبت می‌شوند، از مستأجران سابق حمایت می‌کنند:

• حق تقدم بازگشت رعایت نشد. اگر موجر موظف بوده واحد را به شما پیشنهاد کند و این کار را نکرده، هیئت می‌تواند همان حکم‌هایی را بدهد که برای سوءنیت می‌دهد (ماده‌ی ۵۷.۱(۱)). موجری که قواعد جدید اطلاع‌رسانی و مهلت ۶۰ روزه را رعایت نکرده باشد، چنین تلقی می‌شود که حق تقدم بازگشت را نداده است (ماده‌ی ۵۷.۱(۱.۱)). مهلت ثبت درخواست، دو سال پس از نقل مکان شما یا شش ماه پس از پایان کار است، هر کدام دیرتر باشد (ماده‌ی ۵۷.۱(۲)).
• سوءنیت. اگر فرم N13 با سوءنیت داده شده و موجر ظرف مدتی معقول پس از رفتن شما واحد را تخریب نکرده، تغییر کاربری نداده یا تعمیر نکرده باشد، می‌توانید ظرف یک سال از نقل مکان درخواست بدهید (ماده‌ی ۵۷(۱)(c) و (۲)).

حکم‌هایی که هیئت می‌تواند بدهد شامل این موارد است: افزایش اجاره‌ای که به مدت یک سال با آن روبه‌رو می‌شوید، غرامت کلی تا سقف معادل ۱۲ ماه از آخرین اجاره‌ی شما، هزینه‌های اسباب‌کشی و انبار کردن وسایل، کاهش اجاره (rent abatement) و جریمه‌ی اداری (ماده‌ی ۵۷(۳)). ندادن حق تقدم بازگشت، و پس گرفتن واحد بدون پرداخت غرامت لازم، طبق همین قانون تخلف (offence) و قابل مجازات هم هستند (ماده‌ی ۲۳۳(e) و (f))، با حداکثر جریمه‌ی ۱۰۰٬۰۰۰ دلار برای شخص حقیقی و ۵۰۰٬۰۰۰ دلار برای شرکت (ماده‌ی ۲۳۸).

نکته‌ای درباره‌ی چیزی که هنوز قانون نشده است: قانون اصلاحیه‌ای دارد که در روزی که بعداً تعیین می‌شود لازم‌الاجرا خواهد شد، و طبق آن فرم N13 برای نوسازی باید همراه با گزارشی از یک فرد دارای صلاحیت باشد که تأیید کند انجام کار به خالی بودن واحد (vacant possession) نیاز دارد (ماده‌ی ۵۰(۳)، یادداشت). وقتی اخطار به دستتان می‌رسد، بررسی کنید که آیا این اصلاحیه لازم‌الاجرا شده است یا نه.

هیئت چگونه بررسی می‌کند که نوسازی واقعی است؟

پیش از آنکه هیئت بر اساس فرم N13 به اجاره پایان دهد، باید درباره‌ی دو چیز قانع شود: اینکه موجر با حسن نیت قصد انجام کار را دارد، و اینکه موجر پروانه‌های لازم را گرفته است، یا اگر صدور آن‌ها تا خالی شدن واحد ممکن نیست، همه‌ی اقدامات معقول را برای گرفتن آن‌ها انجام داده است (ماده‌ی ۷۳(۱)). هیئت برای سنجیدن حسن نیت می‌تواند به اخطارهای N12 و N13 که موجر پیش‌تر برای همین واحد یا واحدهای دیگر داده است نگاه کند (ماده‌ی ۷۳(۲)). خود کار باید آن‌قدر گسترده باشد که هم به پروانه‌ی ساختمان و هم به خالی بودن واحد نیاز داشته باشد (ماده‌ی ۵۰(۱)(c))؛ کاری که بتوان آن را در حالی انجام داد که مستأجر در واحد زندگی می‌کند، این شرط را برآورده نمی‌کند. مستأجر در جلسه‌ی رسیدگی می‌تواند پروانه، شرح کار و برنامه‌ی زمانی پیمانکار را بخواهد، و می‌تواند به واحدهای دیگری در ساختمان اشاره کند که پیش‌تر «نوسازی» شده و سپس با اجاره‌ی بالاتر دوباره اجاره داده شده‌اند.

هیئت فقط تا سقف دادگاه دعاوی کوچک (Small Claims Court) می‌تواند حکم پرداخت بدهد (ماده‌ی ۲۰۷(۱))، و ادعای بیش از آن ممکن است به جای هیئت در دادگاه مطرح شود (ماده‌ی ۲۰۷(۲))؛ صفحه‌ی دعاوی حقوقی ما به‌طور کلی توضیح می‌دهد که دعوا در دادگاه چگونه پیش می‌رود.

چه عواملی پاسخ را تغییر می‌دهد؟

• اینکه پیش از نقل مکان کتباً اطلاع داده‌اید یا نه. بدون آن، حق تقدم بازگشتی وجود ندارد (ماده‌ی ۵۳(۲)).
• اندازه‌ی ساختمان. پنج واحد یا بیشتر یعنی اجاره‌ی سه ماه؛ کمتر از آن یعنی اجاره‌ی یک ماه (مواد ۵۲ و ۵۴).
• اینکه یک مرجع رسمی دستور انجام کار را داده باشد یا نه. غرامت مواد ۵۲ و ۵۴ شامل کاری نمی‌شود که به حکم همین قانون یا قانون دیگری دستور داده شده باشد.
• پروانه‌ها. هیئت حکم تخلیه نمی‌دهد مگر آنکه قانع شود موجر پروانه‌ها را دارد یا همه‌ی اقدامات معقول را برای گرفتن آن‌ها انجام داده است (ماده‌ی ۷۳(۱)(b)).
• سابقه‌ی موجر. هیئت در سنجیدن حسن نیت می‌تواند اخطارهای N12 و N13 قبلی موجر را در نظر بگیرد (ماده‌ی ۷۳(۲)).
• زمان رویدادها. وظایف جدید درباره‌ی اطلاعیه‌هایی که مستأجر در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ یا پس از آن داده، و کارهایی که در این تاریخ یا پس از آن تمام شده‌اند، اعمال می‌شود.

یک مثال

برای مثال، زوجی را در نظر بگیرید که یک آپارتمان یک‌خوابه در ساختمانی ۱۲ واحدی در نورث یورک اجاره کرده‌اند. در ۱ نوامبر ۲۰۲۶، فرم N13 برای بازسازی کامل و از پایه‌ی آشپزخانه و حمام دریافت می‌کنند، با تاریخ پایان اجاره‌ی ۳۱ مارس ۲۰۲۷. این فقط مرور فرضی قواعد است، نه شرح پرونده یا نتیجه‌ای واقعی.

آن‌ها می‌خواهند برگردند. پیش از نقل مکان، نامه‌ای تاریخ‌دار به موجر می‌دهند و در آن می‌نویسند که می‌خواهند از حق تقدم بازگشت استفاده کنند، نشانی جدیدشان را هم در آن می‌آورند، و یک نسخه از آن را نگه می‌دارند. چون ساختمان ۱۲ واحد دارد و آن‌ها خواسته‌اند برگردند، تا ۳۱ مارس باید اجاره‌ای به اندازه‌ی سه ماه یا مدت نوسازی واحد، هر کدام کمتر باشد، به آن‌ها پرداخت شود. موجر باید بی‌درنگ تاریخ تخمینی پایان کار را برایشان بفرستد و اگر تغییر کرد، آن را به‌روز کند. وقتی واحد آماده شد، موجر باید کتباً به آن‌ها اطلاع دهد و دست‌کم ۶۰ روز برای بازگشت به آن‌ها مهلت بدهد، با همان اجاره‌ای که اگر وقفه‌ای پیش نمی‌آمد می‌پرداختند. اگر موجر به جای این کار واحد را با قیمت بالاتر برای اجاره آگهی کند، آن‌ها می‌توانند درخواست T5 ثبت کنند، در مهلتی که هر کدام دیرتر باشد: دو سال پس از نقل مکان یا شش ماه پس از پایان کار.

مستأجران با فرم N13 چه اشتباه‌هایی می‌کنند؟

1. اینکه تلفنی، یا پس از نقل مکان، به موجر بگویند می‌خواهند برگردند. این اطلاع باید کتبی و پیش از نقل مکان باشد.
2. به‌روز نکردن نشانی. این حق مشروط به آن است که هر تغییر نشانی را به موجر اطلاع دهید (ماده‌ی ۵۳(۴)).
3. امضای توافق پایان اجاره بدون مشاوره. اجاره می‌تواند با توافق و بدون هیچ اخطاری پایان یابد (ماده‌ی ۳۷(۳))، با هر شرطی که در توافق آمده باشد.
4. رفتن پیش از دریافت غرامت. مهلت پرداخت آن تاریخ پایان اجاره است.
5. واقعی فرض کردن نوسازی. درباره‌ی پروانه‌ی ساختمان بپرسید؛ هیئت هم این را خواهد پرسید.
6. از دست دادن مهلت‌های درخواست T5. یک سال برای سوءنیت؛ و برای حق تقدم بازگشت، دو سال پس از نقل مکان یا شش ماه پس از پایان کار، هر کدام دیرتر باشد.

این هفته چه کنید

1. فرم N13 را نگه دارید و تاریخ رسیدن آن به دستتان را یادداشت کنید؛ روزهای باقی‌مانده تا تاریخ پایان اجاره را بشمارید.
2. تصمیم بگیرید که می‌خواهید برگردید یا نه؛ اگر می‌خواهید، پیش از نقل مکان اطلاعیه‌ای کتبی و تاریخ‌دار بفرستید و مدرک آن را نگه دارید.
3. کتباً از موجر شماره‌ی پروانه‌ی ساختمان و شرح کارهای برنامه‌ریزی‌شده را بخواهید.
4. تعداد واحدهای ساختمان را یادداشت کنید؛ میزان غرامت به آن بستگی دارد.
5. سابقه‌ی اجاره‌ی فعلی خود و هر افزایشی را نگه دارید.
6. وقت مشاوره بگیرید؛ می‌توانید موضوع را به فارسی، انگلیسی یا فرانسه مطرح کنید.

پرسش‌های متداول

آیا باید در تاریخ پایان اجاره بروم؟

نه. اخطار برخلاف خواست شما به اجاره‌تان پایان نمی‌دهد. موجر باید به هیئت درخواست بدهد، و تا هیئت درباره‌ی حسن نیت و پروانه‌ها قانع نشود و هر غرامت لازم پرداخت نشده باشد، نمی‌تواند حکم تخلیه بدهد (مواد ۷۳ و ۸۳(۴)). موجری که به جای این کار قفل را عوض کند، قانون را زیر پا می‌گذارد؛ راهنمای ما درباره‌ی محروم شدن از ورود به خانه از سوی موجر را ببینید.

آیا موجر می‌تواند هنگام بازگشتم اجاره را بالا ببرد؟

فقط تا مبلغی که اگر اجاره‌ی شما قطع نشده بود، می‌توانست به‌طور قانونی بگیرد (ماده‌ی ۵۳(۳)).

آیا فرم N13 همان فرم N12 است؟

نه. فرم N12 برای سکونت خود موجر، یکی از اعضای خانواده‌اش یا خریدار است و قواعد اخطار و غرامت متفاوتی دارد. راهنمای ما درباره‌ی اخطار N12 و اجاره‌ی یک ماه این قواعد را توضیح می‌دهد.

موجر چقدر وقت دارد کار را تمام کند؟

قانون مدت ثابتی تعیین نمی‌کند، اما در درخواست مربوط به سوءنیت، هیئت بررسی می‌کند که آیا کار ظرف مدتی معقول پس از رفتن شما انجام شده است یا نه (ماده‌ی ۵۷(۱)(c)).

آیا در هیئت می‌توانم مترجم شفاهی داشته باشم؟

بله، اگر درخواست کنید. قاعده‌ی ۱.۱۰.۱ هیئت می‌گوید کسی که در برابر هیئت حاضر می‌شود می‌تواند از مترجم شفاهی استفاده کند، و ترجمه‌ی شفاهی بنا به درخواست و مطابق سیاست هیئت فراهم می‌شود. پرونده‌های دادگاهی قواعد دیگری دارند که در راهنمای ما درباره‌ی مترجم شفاهی فارسی در دادگاه‌های انتاریو آمده است.

درباره‌ی موجری که قانون را زیر پا می‌گذارد با چه کسی تماس بگیرم؟

واحد نظارت بر اجرای قوانین مسکن اجاره‌ای (Rental Housing Enforcement Unit) در دولت استان، شکایت‌ها درباره‌ی تخلفات این قانون را به شماره‌ی 416-585-7214 یا شماره‌ی رایگان 1-888-772-9277 می‌پذیرد. با هیئت هم می‌توانید از طریق شماره‌ی رایگان 1-888-332-3234 تماس بگیرید.

پرسش‌های مرتبط

اگر اختلاف شما با موجر به ادعای مالی بیش از سقف هیئت تبدیل شود، صفحه‌ی دادگاه دعاوی کوچک ما این دادگاه را توضیح می‌دهد. خانواده‌های فارسی‌زبان می‌توانند پرسش‌های متداول ما را درباره‌ی مشاوره به فارسی بخوانند. راهنماهای دیگر ما در صفحه‌ی خدمات فهرست شده‌اند.

سورنا سربازوطن وکیلی فارسی‌زبان است و می‌توانید درباره‌ی اخطار N13 به فارسی، انگلیسی یا فرانسه با او گفت‌وگو کنید. با +1 (416) 628-2041 تماس بگیرید یا از صفحه‌ی تماس استفاده کنید.