موجر برای سکونت خودش فرم N12 داده است: آیا هنوز غرامت یک ماه اجاره به شما تعلق می‌گیرد؟

معمولاً بله، مگر آنکه اخطار مشمول استثنای جدید باشد. موجری که با فرم N12 برای سکونت خود موجر یا یکی از اعضای خانواده‌اش (own use) به اجاره پایان می‌دهد، باید غرامتی معادل اجاره‌ی یک ماه (compensation) بپردازد یا واحد دیگری پیشنهاد کند که برای مستأجر قابل قبول باشد. از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶، اگر اخطار در این تاریخ یا پس از آن داده شده باشد، دست‌کم ۱۲۰ روز مهلت بدهد و در آخرین روز یک دوره‌ی اجاره یا مدت قرارداد به پایان برسد، پرداخت این غرامت لازم نیست. فرم N12 که برای سکونت خریدار (purchaser) داده شود، همیشه پرداخت غرامت را لازم دارد.

بیشتر توضیحاتی که درباره‌ی فرم N12 در اینترنت پیدا می‌شود پیش از این تغییر نوشته شده‌اند، برای همین بسیاری از مستأجران و موجران هنوز قاعده‌ی قدیمی را در ذهن دارند. این راهنما قاعده را همان‌طور که امروز در قانون اجاره‌های مسکونی مصوب ۲۰۰۶ (Residential Tenancies Act, 2006) آمده توضیح می‌دهد، می‌گوید هیئت موجر و مستأجر (Landlord and Tenant Board) پیش از تخلیه‌ی هر کسی چه چیزهایی را بررسی می‌کند، و اگر موجر یا خویشاوندش هرگز در واحد ساکن نشود، مستأجر چه می‌تواند بکند. این راهنما برای مستأجران نوشته شده است، از جمله خانواده‌های فارسی‌زبان بسیاری که در نورث یورک، ریچموند هیل و تورنهیل آپارتمان زیرزمینی، واحد کاندو یا خانه را از موجران حقیقی اجاره می‌کنند. صفحه‌ی اصلی ما درباره‌ی اختلافات موجر و مستأجر تصویر کلی‌تر را نشان می‌دهد.

اجاره‌ی یک ماه چه زمانی به مستأجر تعلق می‌گیرد؟

استثنای ۱۲۰ روزه را قانون مقابله با تأخیر و ساخت سریع‌تر مصوب ۲۰۲۵ (Fighting Delays, Building Faster Act, 2025) به قانون افزود، و اطلاعیه‌ی اجرایی هیئت (operational update) تأیید می‌کند که این استثنا شامل اخطارهایی است که در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ یا پس از آن ابلاغ شده‌اند. هیئت صریحاً می‌گوید این تغییر «درباره‌ی اخطارهای N12 که برای سکونت خود خریدار ابلاغ شده‌اند اعمال نمی‌شود». هر جا غرامت لازم باشد، باید حداکثر تا تاریخ پایان اجاره (termination date) که در اخطار آمده پرداخت شود (ماده‌ی ۵۵.۱).

تخلیه با فرم N12 مرحله به مرحله چگونه پیش می‌رود؟

صفحه‌ی دولت انتاریو برای مستأجران نکته‌ی اصلی را ساده بیان می‌کند: حتی اگر موجر به شما اخطار کتبی بدهد، لازم نیست نقل مکان کنید؛ موجر اول باید از هیئت درخواست حکم تخلیه کند و آن را بگیرد، و شما حق دارید در جلسه‌ی رسیدگی حاضر شوید. موجری که به جای این کار قفل را عوض کند، قانون را زیر پا می‌گذارد؛ راهنمای ما درباره‌ی اینکه اگر از ورود به خانه محروم شدید چه کنید راه فوری بازگشت به خانه را توضیح می‌دهد.

موجر چه کسی را می‌تواند در واحد ساکن کند؟

ماده‌ی ۴۸(۱) این افراد را نام می‌برد: خود موجر، همسر موجر، فرزند یا پدر یا مادرِ موجر یا همسرش، و کسی که از هر یک از این افراد مراقبت می‌کند (caregiver) و در همان ساختمان یا مجتمع زندگی خواهد کرد. عموزاده یا خاله‌زاده، خواهر یا برادر، و دوست در این فهرست نیستند. موجر باید شخص حقیقی باشد و دست‌کم بخشی از مالکیت واحد باید با یک شخص حقیقی باشد (ماده‌ی ۴۸(۵))؛ بنابراین یک شرکت نمی‌تواند برای سکونت خودش از فرم N12 استفاده کند. فرم N12 برای سکونت خریدار فقط درباره‌ی مجتمع مسکونی (residential complex) با حداکثر سه واحد، یا یک واحد کاندومینیوم (condominium)، قابل استفاده است (ماده‌ی ۴۹(۱) و (۲)).

برخی مستأجران حمایت قوی‌تری دارند. اگر ساختمان در ۱۷ ژوئن ۱۹۹۸ یا پس از آن، در زمانی که شما مستأجر آن بوده‌اید، به کاندومینیوم ثبت‌شده تبدیل شده باشد، موجر به‌طور کلی اصلاً نمی‌تواند به شما فرم N12 بدهد (ماده‌ی ۵۱(۱))، و همین حکم وقتی هم صدق می‌کند که واحد در دوران اجاره‌ی شما از راه تفکیک زمین (severance) یا نقشه‌ی تفکیک (plan of subdivision) به‌طور جداگانه قابل انتقال شده باشد (ماده‌ی ۵۶).

اگر موجر هرگز در واحد ساکن نشود چه؟

اگر فرم N12 با سوءنیت (bad faith) داده شده باشد و شخصی که نامش آمده ظرف مدتی معقول در واحد ساکن نشده باشد، مستأجر سابق می‌تواند با درخواست T5 به هیئت مراجعه کند. این درخواست باید ظرف یک سال پس از نقل مکان شما ثبت شود (ماده‌ی ۵۷(۲)). اگر موجر ظرف یک سال پس از رفتن شما واحد را برای اجاره آگهی کند یا دوباره اجاره دهد، واحد یا ساختمان را برای فروش آگهی کند، آن را تخریب کند، یا تغییر کاربری آن را آغاز کند، سوءنیت فرض می‌شود، مگر آنکه موجر خلاف آن را ثابت کند (ماده‌ی ۵۷(۵) و (۶)). درباره‌ی اخطارهای N12 برای سکونت خود موجر، هیئت می‌گوید از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ موجر یا شخص دیگری که نامش آمده معمولاً باید ظرف ۶۰ روز از تاریخ پایان اجاره در واحد ساکن شود، و اگر چنین نکند سوءنیت فرض می‌شود (ماده‌ی ۵۷(۶.۱)).

هیئت می‌تواند موجر را به پرداخت افزایش اجاره‌ی شما به مدت یک سال، غرامت کلی تا سقف معادل ۱۲ ماه از آخرین اجاره‌ی شما، و هزینه‌های معقول اسباب‌کشی و انبار کردن وسایل محکوم کند و جریمه‌ی اداری هم تعیین کند (ماده‌ی ۵۷(۳)). همچنین پس گرفتن واحد بدون پرداخت غرامتی که ماده‌ی ۴۸.۱ لازم می‌داند طبق همین قانون تخلف (offence) است (ماده‌ی ۲۳۳(f))، و حداکثر جریمه برای شخص حقیقی ۱۰۰٬۰۰۰ دلار است (ماده‌ی ۲۳۸(۱)). هیئت می‌تواند تا سقف دادگاه دعاوی کوچک (Small Claims Court) حکم پرداخت بدهد (ماده‌ی ۲۰۷(۱))، که از ۱ اکتبر ۲۰۲۵، ۵۰٬۰۰۰ دلار است؛ ادعاهای بیش از این مبلغ را می‌توان در دادگاه مطرح کرد (ماده‌ی ۲۰۷(۲)). صفحه‌ی دادگاه دعاوی کوچک ما این دادگاه را به‌طور کلی توضیح می‌دهد. ادعاهای بزرگ‌تر در صفحه‌ی دعاوی حقوقی ما آمده است.

چه عواملی پاسخ را تغییر می‌دهد؟

• تاریخ دادن اخطار. استثنای ۱۲۰ روزه فقط شامل اخطارهایی است که در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ یا پس از آن داده شده‌اند (بند ۱ ماده‌ی ۴۸.۱(۲)).
• مدت اخطار. اگر مهلت کمتر از ۱۲۰ روز باشد، اجاره‌ی یک ماه باید پرداخت شود (ماده‌ی ۴۸.۱(۱)).
• تاریخ پایان اجاره. این تاریخ باید آخرین روز یک دوره‌ی اجاره یا پایان مدت معین قرارداد باشد؛ اخطاری که تاریخ نادرست دارد ایراد دارد و نمی‌توان آن را اصلاح کرد (ماده‌ی ۴۸(۲)؛ رهنمود تفسیری ۱۲ هیئت).
• سکونت خود موجر یا سکونت خریدار. اخطارهای مربوط به خریدار همیشه با غرامت همراه‌اند (ماده‌ی ۴۹.۱).
• اینکه موجر کیست. فقط موجری که شخص حقیقی است می‌تواند فرم N12 برای سکونت خود بدهد (ماده‌ی ۴۸(۵)).
• اینکه زودتر نقل مکان کنید یا نه. می‌توانید با دست‌کم ۱۰ روز اخطار کتبی بروید (ماده‌ی ۴۸(۳) و (۴))؛ مدرک کتبیِ تاریخ رفتن و هر پرداختی را نگه دارید.
• اینکه هیئت تخلیه را رد کند یا نه. اگر موجر غرامت را پرداخته باشد و تخلیه رد شود، هیئت ممکن است به شما دستور دهد غرامت را پس بدهید (ماده‌ی ۷۳.۱).

یک مثال

برای مثال، خانواده‌ای را در نظر بگیرید که زیرزمین خانه‌ای در ریچموند هیل را اجاره کرده‌اند و اجاره را روز اول هر ماه می‌پردازند. در ۱ اکتبر ۲۰۲۶، موجر آن‌ها، که خانه به نام خود اوست، فرم N12 به آن‌ها می‌دهد و می‌گوید پسرش به زیرزمین نیاز دارد، با تاریخ پایان اجاره‌ی ۳۱ ژانویه ۲۰۲۷. این فقط مرور فرضی قواعد است، نه شرح پرونده یا نتیجه‌ای واقعی.

اخطار پس از ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ داده شده، ۱۲۲ روز مهلت می‌دهد، و ۳۱ ژانویه آخرین روز یک دوره‌ی اجاره‌ی ماهانه است؛ پس موجر لازم نیست اجاره‌ی یک ماه را بپردازد یا واحد دیگری پیشنهاد کند. اگر اخطار تاریخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ را تعیین کرده بود (۹۱ روز)، اجاره‌ی یک ماه باید تا ۳۱ دسامبر پرداخت می‌شد. در هر دو حالت، این خانواده لازم نیست در تاریخ پایان اجاره بروند: اگر بمانند، موجر باید ظرف ۳۰ روز از آن تاریخ درخواست L2 ثبت کند، پسر باید در سوگندنامه سوگند یاد کند، و هیئت پس از جلسه‌ی رسیدگی تصمیم می‌گیرد. اگر نقل مکان کنند و پسر ظرف ۶۰ روز از ۳۱ ژانویه در واحد ساکن نشده باشد، در درخواست T5 سوءنیت فرض می‌شود؛ این درخواست باید ظرف یک سال از رفتن آن‌ها ثبت شود.

مستأجران با فرم N12 چه اشتباه‌هایی می‌کنند؟

1. رفتن در تاریخ پایان اجاره، فقط چون اخطار «این را می‌گوید». فقط حکم هیئت که مأمور اجرای احکام اجرا کند، برخلاف خواست شما به تصرف شما پایان می‌دهد.
2. فرض اینکه اجاره‌ی یک ماه همیشه تعلق می‌گیرد. تاریخ دادن اخطار، مدت اخطار و روز پایان اجاره را بررسی کنید.
3. فرض اینکه هیچ‌وقت تعلق نمی‌گیرد. بسیاری از اخطارهای N12 هنوز آن را لازم دارند، از جمله همه‌ی اخطارهای N12 برای خریدار.
4. نگه نداشتن اخطار و پاکت آن. تاریخ ابلاغ تعیین می‌کند کدام قاعده اعمال شود.
5. بی‌خبر ماندن از وضعیت واحد پس از رفتن. آگهی‌ها و فهرست‌های املاک در سال بعد، دلیلی برای درخواست T5 هستند.
6. از دست دادن مهلت یک‌ساله‌ی درخواست T5. هیئت نمی‌تواند به درخواستی که دیر ثبت شده رسیدگی کند (ماده‌ی ۵۷(۲)).

این هفته چه کنید

1. تاریخ و روشی را که فرم N12 به دستتان رسید یادداشت کنید و اخطار را نگه دارید.
2. روزهای باقی‌مانده تا تاریخ پایان اجاره را بشمارید و بررسی کنید که این تاریخ آخرین روز یک دوره‌ی اجاره باشد.
3. ببینید نام چه کسی برای سکونت آمده و آیا این شخص در فهرست ماده‌ی ۴۸(۱) هست یا نه.
4. با مشاوره تصمیم بگیرید که تا جلسه‌ی رسیدگی بمانید یا با ۱۰ روز اخطار کتبی زودتر بروید.
5. اگر غرامت به شما تعلق می‌گیرد، کتباً بپرسید چه زمانی پرداخت می‌شود؛ مهلت پرداخت آن تاریخ پایان اجاره است.
6. وقت مشاوره بگیرید؛ می‌توانید موضوع را به فارسی، انگلیسی یا فرانسه مطرح کنید.

پرسش‌های متداول

آیا موجر می‌تواند در دوران قرارداد اجاره‌ی یک‌ساله به من فرم N12 بدهد؟

اگر قرارداد مدت معینی داشته باشد، تاریخ پایان اجاره باید پایان همان مدت باشد (ماده‌ی ۴۸(۲)). پس با فرم N12، زودترین زمانی که اجاره می‌تواند تمام شود آخرین روز قرارداد اجاره است.

آیا انتخاب «واحد قابل قبول دیگر» با من است؟

قانون از واحد اجاره‌ای دیگری سخن می‌گوید که «مورد قبول مستأجر» باشد (ماده‌ی ۴۸.۱(۱)). اگر واحد پیشنهادی را نپذیرید، جایگزین آن اجاره‌ی یک ماه است.

آیا قاعده‌ی ۱۲۰ روزه شامل فرم N12 خریدار هم می‌شود؟

نه. هیئت می‌گوید این تغییر شامل اخطارهای N12 برای سکونت خریدار نمی‌شود، و ماده‌ی ۴۹.۱ همچنان اجاره‌ی یک ماه یا واحد قابل قبول دیگر را لازم می‌داند.

آیا در هیئت می‌توانم به فارسی کمک بگیرم؟

طبق قاعده‌ی ۱.۱۰.۱ قواعد آیین رسیدگی هیئت (Rules of Procedure)، کسی که در برابر هیئت حاضر می‌شود می‌تواند از مترجم شفاهی استفاده کند، و ترجمه‌ی شفاهی بنا به درخواست و مطابق سیاست هیئت فراهم می‌شود. وقتی اخطاریه‌ی جلسه‌ی رسیدگی (notice of hearing) به دستتان رسید، درخواست کنید. برای دادگاه‌ها، راهنمای ما درباره‌ی مترجم شفاهی فارسی در دادگاه‌های انتاریو را ببینید.

کجا می‌توانم مشاوره‌ی رایگان بگیرم؟

صفحه‌ی اجاره‌ی دولت انتاریو مستأجران را از طریق کمک حقوقی انتاریو (Legal Aid Ontario) به شماره‌ی 1-800-668-8258 به کلینیک‌های حقوقی محلی ارجاع می‌دهد. برگه‌ی اطلاعات کمک حقوقی می‌گوید وکیل کشیک (duty counsel) برای مستأجران در بیشتر محل‌های هیئت حاضر است.

اگر موجر به من فشار بیاورد که توافق‌نامه‌ی ترک واحد را امضا کنم چه؟

اخطار پایان اجاره از سوی مستأجر، اگر دادن آن هنگام امضای قرارداد اجاره از او خواسته شده باشد، باطل است (ماده‌ی ۳۷(۴))، و آزار مستأجر طبق همین قانون تخلف است (ماده‌ی ۲۳۵). بدون مشاوره، هیچ چیزی درباره‌ی پایان دادن به اجاره‌تان امضا نکنید.

پرسش‌های مرتبط

اگر اخطار برای نوسازی است و نه برای سکونت خانواده، راهنمای ما درباره‌ی اخطار N13 و حق بازگشت به واحد را بخوانید. خانواده‌های فارسی‌زبان می‌توانند پرسش‌های متداول ما را درباره‌ی مشاوره به فارسی بخوانند. راهنماهای دیگر ما را در صفحه‌ی خدمات ببینید.

سورنا سربازوطن وکیلی فارسی‌زبان است و می‌توانید درباره‌ی اخطار N12 به فارسی، انگلیسی یا فرانسه با او گفت‌وگو کنید. با +1 (416) 628-2041 تماس بگیرید یا از صفحه‌ی تماس استفاده کنید.